Il 16 giugno 2026 scade la prima rata dell’IMU. Una data che riguarda milioni di proprietari di immobili in Italia: chi ha una seconda casa, un negozio, un capannone, un terreno edificabile, un immobile commerciale o un fabbricato strumentale. La prima casa (non di lusso) resta esente, ma fuori da questo caso, l’acconto IMU è dovuto.
Quest’anno il calcolo è cambiato. Il Decreto MEF del 6 novembre 2025 ha unificato il prospetto delle aliquote comunali, riducendo le casistiche da oltre 250.000 a 128 fattispecie standardizzate. È una semplificazione netta, ma richiede comunque attenzione: chi sbaglia codice tributo, base imponibile o aliquota rischia sanzioni e accertamenti successivi.
In questo articolo trovi chi deve pagare, come si calcola l’acconto IMU 2026, le novità da conoscere, come compilare il modello F24 e cosa fare se si sfora la scadenza del 16 giugno.
Chi deve versare l’acconto IMU entro il 16 giugno 2026
L’Imposta Municipale Propria (IMU) colpisce il possesso di immobili, terreni edificabili e terreni agricoli non esenti. Non tutti i possessori, però, sono tenuti al versamento. La normativa distingue tra soggetti passivi obbligati e situazioni di esenzione.
I soggetti passivi obbligati al pagamento
Sono tenuti al versamento dell’acconto IMU 2026 i proprietari di immobili diversi dall’abitazione principale non di lusso. Rientrano in questa categoria seconde case, abitazioni di pregio (categorie catastali A/1, A/8 e A/9), negozi, uffici, capannoni, immobili strumentali, terreni edificabili e terreni agricoli non esenti.
L’obbligo si estende anche ai titolari di diritti reali sull’immobile: usufruttuari, titolari del diritto di uso o abitazione, enfiteuti, superficiari. Sono soggetti passivi anche i genitori assegnatari della casa familiare a seguito di provvedimento del giudice, i concessionari di aree demaniali e i locatari di immobili in leasing finanziario.
Nel caso di comproprietà, ciascun comproprietario versa l’IMU in proporzione alla propria quota. Stesso principio per il possesso parziale durante l’anno: l’imposta si calcola sui mesi di effettivo possesso, considerando intero il mese se il possesso è durato oltre 15 giorni.
Chi è esente: abitazione principale e casi specifici
L’abitazione principale non è soggetta a IMU se rientra nelle categorie catastali A/2, A/3, A/4, A/5, A/6 e A/7. L’esenzione si estende a una pertinenza per ciascuna delle categorie C/2, C/6 e C/7 (cantina, box auto, tettoia).
Per qualificare come abitazione principale, l’immobile deve essere quello in cui il possessore risiede anagraficamente e dimora abitualmente. Se due coniugi hanno residenze diverse nello stesso Comune, può essere considerata abitazione principale una sola tra le due.
Sono inoltre esenti per legge gli immobili dello Stato, delle Regioni, dei Comuni e degli enti pubblici destinati a compiti istituzionali, i fabbricati delle categorie catastali da E/1 a E/9, gli immobili destinati al culto, e altre categorie minori previste dalla normativa.
Un’agevolazione importante riguarda gli immobili dati in comodato d’uso gratuito a parenti di primo grado (genitori o figli): per questi è prevista una riduzione del 50% della base imponibile, a condizione che il contratto sia registrato presso l’Agenzia delle Entrate, il comodante possieda un solo immobile oltre all’abitazione principale e risieda nello stesso Comune dell’immobile concesso.
Come si calcola l’acconto IMU 2026
Il calcolo dell’acconto IMU segue tre passaggi sequenziali: determinazione della base imponibile, applicazione dell’aliquota comunale, divisione per due per ottenere l’acconto del 50%.
Il calcolo della base imponibile dalla rendita catastale
La base imponibile parte dalla rendita catastale dell’immobile, che si trova nella visura catastale.
Il calcolo procede in due passaggi: la rendita catastale viene rivalutata del 5%, poi moltiplicata per un coefficiente che varia in base alla categoria catastale dell’immobile. I coefficienti principali sono 160 per le abitazioni (categoria A, escluse A/10), 140 per gli uffici (A/10) e per gli immobili commerciali generici, 80 per gli immobili in categoria D/5 (banche, assicurazioni), 65 per gli immobili categoria D, 55 per gli immobili commerciali (C/1).
Esempio. Una seconda casa in categoria A/3 con rendita catastale di 800 euro. Rendita rivalutata: 800 × 1,05 = 840 euro. Base imponibile: 840 × 160 = 134.400 euro.
Quale aliquota applicare ad acconto e saldo
Per l’acconto del 16 giugno si applicano le aliquote deliberate dal Comune per l’anno precedente (quindi le aliquote 2025). Per il saldo del 16 dicembre si applicano le aliquote definitive del 2026, pubblicate dai Comuni entro il 28 ottobre 2026 sul Portale del Federalismo Fiscale.
L’aliquota base nazionale sulle seconde case è dell’8,6 per mille (0,86%), ma i Comuni possono aumentarla fino al 10,6 per mille (1,06%). Le aliquote variano significativamente da Comune a Comune. Per conoscere l’aliquota esatta del proprio Comune, va consultata la delibera pubblicata sul Portale del Federalismo Fiscale.
Se il Comune non ha ancora pubblicato il nuovo prospetto delle aliquote 2026, per l’acconto si applicano comunque quelle del 2025.
Esempio pratico di calcolo per una seconda casa
Riprendendo l’esempio precedente: seconda casa in categoria A/3, rendita catastale 800 euro, base imponibile 134.400 euro. Ipotizziamo un’aliquota comunale del 9,6 per mille.
IMU annua: 134.400 × 0,0096 = 1.290 euro. Acconto da versare entro il 16 giugno 2026: 1.290 / 2 = 645 euro.
Se l’immobile è posseduto solo per parte dell’anno (ad esempio acquistato a marzo), l’imposta annua va riproporzionata sui mesi effettivi di possesso, e poi divisa per due. Stesso principio in caso di comproprietà al 50%: ognuno dei comproprietari versa metà dell’importo calcolato.
Le novità IMU 2026 introdotte dal Decreto MEF
Il Decreto del Ministero dell’Economia e delle Finanze del 6 novembre 2025 ha introdotto le novità più rilevanti degli ultimi anni in materia di IMU. Due gli aspetti che impattano direttamente il contribuente.
Il nuovo prospetto unificato delle aliquote
Il sistema delle aliquote comunali è stato drasticamente semplificato. Le oltre 250.000 fattispecie applicabili in passato sono state ricondotte a 128 fattispecie standardizzate, all’interno delle quali i Comuni devono scegliere.
Per il contribuente questo significa minore incertezza nel calcolo, minori margini di errore nell’autoliquidazione e maggiore prevedibilità del prelievo da un anno all’altro. I Comuni mantengono autonomia entro i limiti del prospetto unificato, ma non possono più creare aliquote “personalizzate” estranee alle categorie standard.
Per gli immobili in cui il Comune non ha ancora pubblicato la nuova delibera entro il 14 ottobre 2026, si applicano le aliquote base previste dalla normativa nazionale.
La riduzione del 50% per alcune categorie di immobili
Una novità rilevante riguarda le seconde case non affittate, per le quali è prevista in alcuni casi una riduzione fino al 50% della base imponibile o dell’imposta dovuta. L’agevolazione si applica con criteri specifici legati alle caratteristiche dell’immobile e alle delibere comunali di recepimento.
Restano confermate le altre riduzioni esistenti: 50% per immobili dati in comodato d’uso a parenti di primo grado nei limiti di legge, 25% (aliquota ridotta al 75%) per immobili locati a canone concordato nei Comuni ad alta tensione abitativa, riduzione per fabbricati storici e per fabbricati inagibili o inabitabili.
Va verificato caso per caso se la riduzione è applicabile alla propria situazione, e con quali requisiti di accesso. Le delibere comunali possono modulare l’agevolazione entro i criteri nazionali.
Come pagare l’acconto IMU: F24, codici tributo e modalità
Il versamento dell’acconto IMU avviene tramite modello F24, l’unico strumento ammesso per il pagamento. Per i possessori di partita IVA, il modello F24 deve essere presentato esclusivamente in modalità telematica.
I codici tributo da utilizzare nel modello F24
Ogni categoria di immobile ha un codice tributo specifico da indicare nella sezione IMU del modello F24:
- 3912 — abitazione principale (solo categorie A/1, A/8, A/9, quindi immobili di lusso) e relative pertinenze
- 3914 — terreni agricoli
- 3916 — aree fabbricabili
- 3918 — altri fabbricati (categoria più diffusa: include seconde case, uffici, negozi, immobili commerciali non strumentali)
- 3925 — immobili categoria D (fabbricati strumentali) — quota Stato
- 3930 — immobili categoria D (fabbricati strumentali) — quota Comune
Nel modello F24 vanno indicati anche il codice catastale del Comune in cui si trova l’immobile (recuperabile dalla visura catastale o dal sito dell’Agenzia delle Entrate), l’anno di riferimento (2026), e l’indicazione “acconto” nella casella apposita.
Soluzione unica entro giugno o acconto + saldo
Il contribuente può scegliere tra due modalità. La modalità standard prevede acconto al 16 giugno (50% dell’imposta annua, basata sulle aliquote dell’anno precedente) e saldo al 16 dicembre (ricalcolato sulle aliquote 2026 con conguaglio).
La modalità alternativa consente di pagare l’intero importo annuale entro il 16 giugno, utilizzando però già le aliquote deliberate per l’anno in corso. Questa scelta è comoda per chi non vuole monitorare le delibere comunali successive, ma comporta un rischio: se il Comune aumenta l’aliquota entro il 28 ottobre, il contribuente dovrà integrare la differenza a dicembre.
Per chi possiede immobili in Comuni che generalmente non modificano le aliquote da un anno all’altro, la soluzione unica può essere efficiente. Per chi possiede immobili in Comuni con aliquote volatili, è preferibile la modalità acconto + saldo.
Cosa succede se si paga in ritardo: il ravvedimento operoso
Chi non versa l’acconto entro il 16 giugno 2026 può regolarizzarsi spontaneamente prima della notifica di un accertamento, attraverso lo strumento del ravvedimento operoso. Le sanzioni applicabili sono ridotte rispetto all’accertamento automatico.
Le percentuali di sanzione applicabili nel 2026
A seguito della riforma del sistema sanzionatorio introdotta dal Decreto Legislativo 87/2024, per le violazioni commesse dal 1° settembre 2024 il ravvedimento operoso si basa sulla sanzione minima ridotta al 25% (in precedenza era del 30%).
Le percentuali di sanzione applicabili in caso di ravvedimento operoso sono:
- 0,083% giornaliero per ravvedimenti entro 14 giorni dalla scadenza
- 1,25% per ravvedimenti tra il 15° e il 30° giorno
- 1,39% per ravvedimenti tra il 31° e il 90° giorno
- 3,125% (1/8 della sanzione minima) per ravvedimenti oltre 90 giorni ed entro un anno
- 3,572% (1/7 della sanzione minima) per ravvedimenti successivi
A queste percentuali si aggiungono gli interessi legali calcolati al tasso vigente nel periodo di ritardo.
Quando il ravvedimento conviene rispetto all’accertamento
Il ravvedimento operoso conviene sempre rispetto all’attesa dell’accertamento comunale. In caso di accertamento, le sanzioni applicabili partono dal 25% (sanzione minima) e possono raddoppiare in caso di violazioni continuate, oltre agli interessi di mora che decorrono dal giorno successivo alla scadenza.
Un piccolo ritardo regolarizzato entro pochi giorni costa pochi euro. Lo stesso ritardo, scoperto in sede di accertamento due anni dopo, può costare il 25-50% dell’imposta originaria.
Il ravvedimento operoso si effettua compilando un nuovo modello F24 con il codice tributo corrispondente all’imposta non versata, aggiungendo separatamente la sanzione ridotta (codici tributo specifici per sanzioni IMU) e gli interessi legali (codici tributo separati per gli interessi).
Errori frequenti che costano cari ai contribuenti
Tre errori si ripetono con frequenza nelle dichiarazioni IMU e nei versamenti annuali, e tutti tre sono prevenibili con un controllo preventivo.
Il primo è l’utilizzo del codice tributo sbagliato nel modello F24. Indicare il codice 3918 per un immobile categoria D, o viceversa, comporta un versamento errato che il Comune può non riconciliare correttamente, generando un avviso di omesso versamento anche in presenza di pagamento.
Il secondo è il mancato aggiornamento della rendita catastale in presenza di variazioni. Una ristrutturazione che ha modificato la categoria o la rendita dell’immobile va comunicata all’Agenzia del Territorio. Continuare a calcolare l’IMU sulla vecchia rendita espone a recuperi successivi.
Il terzo è il mancato calcolo dei mesi di possesso effettivo nel caso di acquisto, vendita o successione durante l’anno. L’IMU si paga sui mesi di effettivo possesso. Pagare l’intero importo annuo dopo aver venduto a marzo significa pagare 9 mesi non dovuti. Pagare solo l’acconto ignorando una successione di luglio significa omettere il versamento sui restanti 6 mesi.
Da dove iniziare se la situazione patrimoniale è complessa
Per chi possiede un solo immobile diverso dall’abitazione principale, il calcolo dell’IMU è gestibile in autonomia o con il supporto di un calcolatore online affidabile. Le informazioni necessarie sono poche: rendita catastale, categoria, aliquota del Comune.
Per chi possiede più immobili in Comuni diversi, immobili strumentali in categoria D, immobili in comproprietà o in leasing, immobili oggetto di operazioni straordinarie nell’anno, la situazione è più articolata. Il rischio di errore aumenta, e con esso il rischio di accertamenti successivi a distanza di anni.
Per le PMI e i professionisti del Lazio che gestiscono patrimoni immobiliari complessi — sia personali sia aziendali — una consulenza fiscale integrata che coordini IMU, dichiarazioni dei redditi, eventuali operazioni di trasferimento e pianificazione patrimoniale permette di evitare disallineamenti tra adempimenti e di ottimizzare la posizione fiscale complessiva.
Per le aliquote ufficiali del proprio Comune e il prospetto unificato 2026, il riferimento è il Portale del Federalismo Fiscale del Ministero dell’Economia e delle Finanze.
